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Direito Imobiliário · OAB/SP 201.983
Advogado imobiliário São Vicente, da compra ao registro do seu imóvel
Compra e venda de imóveis, escritura e registro, regularização, usucapião, posse e contratos de locação. Atendimento presencial no Centro de São Vicente e online para todo o Brasil, direto com o Dr. Reginaldo, que começou a advocacia justamente pelo direito imobiliário.
24 anosde atuação em São Vicente
Origem imobiliáriaex-corretor, escritório desde 1999
Presencial e onlineSão Vicente · Santos · Praia Grande
Quando procurar o escritório
O seu imóvel está nessa situação?
Comprar, vender, regularizar ou alugar um imóvel envolve documento, prazo e registro. Um passo malfeito hoje vira um problema caro depois. O escritório organiza o caminho técnico de cada situação, em atendimento presencial ou online.
Vai comprar ou vender um imóvel
Contrato, escritura e registro precisam andar na ordem certa para o imóvel entrar no seu nome. O escritório revisa o negócio, verifica a documentação e conduz até o registro em cartório.
O imóvel está sem escritura ou sem registro
Posse antiga, herança sem inventário concluído ou compra por contrato de gaveta deixam o imóvel irregular. Regularização e usucapião, judicial ou extrajudicial, colocam a situação em ordem.
Tem contrato de locação, distrato ou defeito na obra
Aluguel, devolução antecipada, rescisão de compra e problema de construção têm regras próprias de prazo e responsabilidade. Cada situação tem um caminho previsto, e é ele que o escritório aplica.
Como funciona
Do documento ao registro do imóvel
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Análise da documentação
O escritório confere matrícula, certidões do imóvel e do vendedor, contrato e situação de registro, para saber de onde se parte e o que falta resolver.
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Definição do caminho
Compra e venda, regularização, usucapião judicial ou extrajudicial, ação possessória ou revisão de contrato de locação: define-se a via adequada ao caso e o que ela exige.
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Condução da medida
Redação e revisão de contrato e escritura, ingresso da ação quando necessário e acompanhamento junto ao cartório, à outra parte e ao Judiciário.
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Registro e fechamento
O objetivo é o imóvel regular e no nome certo: título levado a registro, contrato cumprido ou conflito resolvido, com explicação clara de cada passo.
Dr. Reginaldo Mascarenhas
Advogado em São Vicente desde 1999
Quem vai cuidar do seu imóvel
Advogado inscrito na OAB/SP sob o nº 201.983, com 24 anos de atuação. Antes da advocacia, atuou como corretor de imóveis, e foi justamente pelo direito imobiliário que o escritório começou, em 1999, no mesmo endereço no Centro de São Vicente onde atende até hoje. Essa origem explica a intimidade com a rotina de um imóvel: contrato, escritura, matrícula, registro, posse e locação. O atendimento em direito imobiliário alcança toda a Baixada Santista, presencialmente e online para todo o Brasil, com linguagem clara e contato direto.
Falar com o Dr. Reginaldo24
anos de atuação
Desde 1999
no mesmo endereço
OAB/SP
201.983
Entenda o direito imobiliário
O que a lei diz sobre registro, usucapião e locação
Quase todo problema com imóvel começa em um documento que faltou ou em um prazo que passou. Abaixo, em linguagem direta, o que a lei estabelece nos três pontos que mais chegam ao escritório.
É o registro que transfere a propriedade
Comprar um imóvel não é só assinar o contrato e pagar o preço. O contrato de compra e venda obriga a transferir o domínio e a pagar o preço, pelo Código Civil, artigo 481, mas a propriedade em si muda de mãos com o registro.
- A propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Código Civil, artigo 1.245, e artigo 1.227 para os direitos reais em geral.
- Enquanto não registra, o vendedor ainda é o dono para a lei. Artigo 1.245, parágrafo 1º.
- Escritura pública costuma ser exigida nos negócios sobre imóveis acima de trinta salários mínimos. Artigo 108.
A usucapião tem prazos diferentes
Quem ocupa um imóvel como se fosse dono, por tempo suficiente, pode ter a propriedade reconhecida. O Código Civil prevê modalidades com requisitos próprios, e o enquadramento correto define o prazo e o rito.
- Extraordinária: quinze anos sem interrupção nem oposição, reduzidos a dez com moradia habitual ou obras produtivas. Artigo 1.238 e parágrafo único.
- Especial urbana: cinco anos em área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados usada como moradia, sem ter outro imóvel. Artigo 1.240.
- Ordinária: dez anos, com justo título e boa-fé. Artigo 1.242. O reconhecimento pode ser extrajudicial, no cartório, pelo artigo 216-A da Lei 6.015 de 1973.
Na locação, o prazo do contrato muda tudo
A Lei do Inquilinato, Lei 8.245 de 1991, organiza a relação entre locador e locatário. O prazo ajustado por escrito é o que define como o contrato termina e o que cada parte pode exigir.
- Trinta meses ou mais, por escrito: o contrato se encerra ao fim do prazo, sem precisar de notificação. Artigo 46, com prorrogação presumida se o inquilino fica mais de trinta dias sem oposição.
- Deveres de cada lado estão nos artigos 22, do locador, e 23, do locatário.
- Locação comercial pode dar direito a renovação, com contrato escrito, prazo determinado e cinco anos somados. Artigo 51.
Se a situação do seu imóvel for outra, como distrato de compra ou defeito de construção, o escritório atende a área inteira. Conte o caso pelo WhatsApp e o Dr. Reginaldo avalia o caminho técnico, presencialmente no Centro de São Vicente ou online.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre imóveis
Pelo Código Civil, artigo 1.245, a propriedade de imóvel se transfere entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o registro não é feito, o parágrafo 1º diz que o alienante continua sendo havido como dono. Em regra, negócios sobre imóveis acima de trinta salários mínimos exigem escritura pública, pelo artigo 108. Contrato assinado e preço pago são passos importantes, mas é a escritura levada a registro que coloca o imóvel no seu nome. O escritório organiza essa sequência.
A usucapião permite adquirir a propriedade pela posse prolongada, e a lei prevê prazos diferentes. O Código Civil traz a usucapião extraordinária no artigo 1.238, com quinze anos, reduzidos para dez em caso de moradia habitual ou obras produtivas; a especial urbana no artigo 1.240, com cinco anos em área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados usada como moradia, desde que a pessoa não tenha outro imóvel; e a ordinária no artigo 1.242, com dez anos, justo título e boa-fé. O reconhecimento pode ser judicial ou extrajudicial, este pela via do cartório, prevista no artigo 216-A da Lei 6.015 de 1973. O escritório avalia qual modalidade cabe ao caso.
Pelo Código Civil, artigo 1.196, é possuidor quem exerce de fato algum dos poderes da propriedade. E o artigo 1.210 assegura ao possuidor ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho e protegido diante de ameaça de violência. É a base das ações possessórias, como reintegração e manutenção de posse. O escritório reúne a prova da posse e conduz a medida cabível, presencialmente em São Vicente ou online.
A Lei do Inquilinato, Lei 8.245 de 1991, trata disso. No artigo 46, a locação por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses se encerra ao fim do prazo, independentemente de notificação. Se o inquilino permanece por mais de trinta dias sem oposição, o parágrafo 1º presume o contrato prorrogado por prazo indeterminado. Os deveres do locador e do locatário estão nos artigos 22 e 23, e as hipóteses de desfazimento no artigo 9º. O escritório redige e revisa o contrato antes de qualquer conflito.
O Código Civil, no artigo 618, estabelece que, na empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, o construtor responde durante o prazo irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra, tanto em razão dos materiais quanto do solo. É um prazo de garantia relevante para quem comprou na planta ou contratou a construção. O escritório avalia a documentação e o laudo técnico para orientar o caminho.
Sim. O atendimento é presencial no Centro de São Vicente, onde o escritório está desde 1999, e alcança toda a Baixada Santista, incluindo Santos e Praia Grande. Também há atendimento online por WhatsApp e videochamada para quem trata de imóveis em qualquer lugar do Brasil.
Regularizar não é um caminho só. O ponto de partida é sempre a matrícula do imóvel no Registro de Imóveis e a comparação entre quem consta como dono ali e quem de fato ocupa ou comprou. É essa diferença que define a solução.
No contrato de gaveta, existe um documento de compra que nunca virou escritura nem registro. Quando o vendedor colabora, o caminho costuma ser lavrar a escritura e levar a registro, apoiado no artigo 1.245 do Código Civil. Quando não colabora ou desapareceu, a posse longa pode abrir a via da usucapião, judicial ou extrajudicial.
Na herança, o imóvel só passa para o nome dos herdeiros depois do inventário e da partilha. Enquanto isso não ocorre, vender ou financiar fica travado. O escritório lê a documentação de cada caso e indica a via mais curta e segura para colocar o imóvel em ordem.
A maior parte dos conflitos de imóvel poderia ter sido evitada na hora de assinar. Antes de fechar uma compra, vale conferir a matrícula atualizada, para saber quem é o dono e se existem penhora, hipoteca ou outros registros sobre o bem, além das certidões da pessoa que vende.
Na venda, o cuidado é com a forma: o Código Civil, no artigo 108, exige escritura pública para os negócios acima de trinta salários mínimos, e a propriedade só muda com o registro, pelo artigo 1.245. Contrato particular bem feito organiza o negócio, mas não substitui esse passo final.
Na locação, o contrato escrito da Lei 8.245 de 1991 define prazo, reajuste, garantia e as hipóteses de saída, nos artigos 22, 23, 46 e 9º. Revisar essas cláusulas antes de assinar custa muito menos do que discutir depois. O papel do escritório é justamente ler o negócio antes da assinatura, e não só quando o problema já apareceu.
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Conte a situação do imóvel pelo WhatsApp. O Dr. Reginaldo responde pessoalmente e explica o caminho técnico, com clareza e sem juridiquês, presencialmente no Centro de São Vicente ou online.