Advogado condominial São Vicente, ao lado do síndico e do condomínio

O condomínio edilício está tratado no Código Civil, nos artigos 1.331 a 1.358. O artigo 1.331 parte de uma divisão simples: na edificação existem partes de propriedade exclusiva, como apartamentos, escritórios, salas e lojas, e partes de propriedade comum de todos os condôminos.

Quase toda discussão de condomínio orbita essa fronteira, porque é ela que define quem decide, quem paga e quem responde por cada espaço. Saber de que lado da linha está o problema costuma ser o primeiro passo para resolver.

Os deveres do condômino estão no artigo 1.336: contribuir para as despesas na proporção da fração ideal, salvo disposição diversa na convenção, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas, e dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.

Não existe resposta única. Com a cota tratada como título executivo extrajudicial pelo artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, a execução direta é possível quando a documentação está em ordem. Isso não significa que ela seja sempre o melhor caminho.

A escolha entre cobrança extrajudicial, acordo parcelado e execução depende do caso concreto: o tamanho do débito, o histórico do condômino, a saúde do caixa e o custo de manter a cobrança. O papel do escritório é mostrar os cenários e o custo de cada um, para que a decisão do síndico e do conselho seja tomada com base em números.

Em muitos casos o acordo bem formalizado recupera o valor mais rápido e preserva a convivência no prédio. Em outros, a execução é o que interrompe a escalada da dívida. O que não funciona é deixar correr: quanto mais tempo passa, mais difícil fica recuperar e mais a conta sobra para quem paga em dia.

O Código Civil separa o simples atraso de pagamento do descumprimento dos demais deveres. Para quem não cumpre os deveres dos incisos II a IV do artigo 1.336, o parágrafo 2º prevê multa que não pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, além das perdas e danos que se apurarem.

Não havendo disposição expressa no ato constitutivo ou na convenção, o próprio parágrafo determina que cabe à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

O artigo 1.337 trata da situação mais grave, do condômino que reiteradamente gera incompatibilidade de convivência com os demais. São hipóteses que exigem registro cuidadoso dos fatos e observância do procedimento previsto, porque decisão tomada sem essa base costuma cair depois.